Quelles sont les villes les plus chères de France en 2026 ? Pour répondre à cette question, nous avons analysé les dernières données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiées par l'administration fiscale. Ce classement 100% data reflète les prix de vente réels enregistrés en 2025, avec le prix moyen au m² pour chaque commune.
De la Côte d'Azur aux Hauts-de-Seine, en passant par les métropoles régionales, voici le Top 10 des villes où l'immobilier coûte le plus cher.
La méthode DVF : pourquoi ce classement est fiable
Contrairement aux indices des agences immobilières ou aux estimations en ligne, les données DVF sont issues des actes de vente authentiques enregistrés par les notaires et l'administration fiscale. Chaque prix mentionné dans ce classement correspond à des transactions réellement conclues, pas à des offres ou des estimations.
Nos chiffres clés : prix moyen au m² (tous types de biens confondus) sur l'année 2025, nombre de transactions, et évolution par rapport à l'année précédente.
Le Top 10 des villes les plus chères de France
| Rang | Ville | Département | Prix moyen au m² | Prix médian au m² | Ventes 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Jean-Cap-Ferrat | Alpes-Maritimes (06) | 23 514 € | 21 082 € | 42 | +16,6% |
| 2 | Saint-Tropez | Var (83) | 18 962 € | 18 977 € | 173 | +21,0% |
| 3 | Neuilly-sur-Seine | Hauts-de-Seine (92) | 10 561 € | 10 516 € | 964 | +1,4% |
| 4 | Paris | Paris (75) | 10 037 € | 10 059 € | 29 814 | +1,9% |
| 5 | Levallois-Perret | Hauts-de-Seine (92) | 9 124 € | 9 149 € | 907 | +2,7% |
| 6 | Boulogne-Billancourt | Hauts-de-Seine (92) | 8 463 € | 8 440 € | 1 607 | +2,1% |
| 7 | Annecy | Haute-Savoie (74) | 5 395 € | 5 387 € | 1 821 | +0,2% |
| 8 | Aix-en-Provence | Bouches-du-Rhône (13) | 5 238 € | 5 206 € | 2 214 | -2,5% |
| 9 | Nice | Alpes-Maritimes (06) | 5 224 € | 5 216 € | 7 651 | +2,5% |
| 10 | Lyon | Rhône (69) | 4 520 € | 4 542 € | 7 019 | -1,4% |
Bordeaux suit de très près avec 4 443 €/m², juste derrière Lyon. La métropole girondine complète ce que l'on pourrait appeler le Top 11 des villes les plus chères de France.
1. Saint-Jean-Cap-Ferrat : la perle de la Côte d'Azur
Avec 23 514 €/m² en moyenne, Saint-Jean-Cap-Ferrat trône largement en tête du classement. Cette petite presqu'île des Alpes-Maritimes abrite certaines des plus belles villas de la Méditerranée. Le marché est très restreint (seulement 42 ventes en 2025), ce qui amplifie mécaniquement les prix. La hausse de 16,6% confirme l'attractivité durable de ce micro-marché de prestige.
À titre de comparaison, le prix moyen d'une maison à Saint-Jean-Cap-Ferrat atteint 36 934 €/m², et le prix médian 32 366 €/m². Un niveau qui place la commune au rang des destinations les plus exclusives d'Europe.
2. Saint-Tropez : la légende varoise en pleine forme
Avec 18 962 €/m², Saint-Tropez confirme son statut de ville mythique du littoral varois. La cité du Bailli de Suffren enregistre une progression spectaculaire de +21% sur un an, la plus forte hausse du classement. Le marché est plus liquide qu'à Saint-Jean-Cap-Ferrat avec 173 ventes sur l'année.
Les maisons individuelles grimpent à 32 261 €/m² en moyenne, avec un prix médian de 30 913 €/m² — des chiffres qui témoignent d'un marché du luxe toujours très actif.
3. Neuilly-sur-Seine : la reine des Hauts-de-Seine
Avec 10 561 €/m², Neuilly-sur-Seine reste la commune la plus chère d'Île-de-France après Paris intramuros, et devance même la capitale de près de 500 €/m². Située aux portes de Paris, Neuilly bénéficie d'une demande soutenue portée par les familles aisées et les cadres dirigeants. Les 964 ventes enregistrées en 2025 attestent d'un marché actif et liquide.
Retrouvez toutes les données détaillées sur notre page Neuilly-sur-Seine - prix immobilier DVF.
4. Paris : la capitale au-dessus de 10 000 €/m²
Avec 10 037 €/m² de moyenne, Paris reste au-dessus de la barre symbolique des 10 000 €/m². Le volume de transactions est tout simplement massif : 29 814 ventes en 2025, soit plus que l'ensemble des 9 autres villes du Top 10 réunies. La légère hausse de 1,9% confirme une stabilisation après les ajustements post-Covid.
Bien entendu, les prix varient fortement selon les arrondissements. Consultez notre page Paris - prix immobilier par arrondissement pour le détail par secteur.
5. Levallois-Perret et 6. Boulogne-Billancourt : le podium des Hauts-de-Seine
Le département des Hauts-de-Seine place trois communes dans le Top 6. Levallois-Perret (9 124 €/m², +2,7%) et Boulogne-Billancourt (8 463 €/m², +2,1%) complètent le trio avec Neuilly-sur-Seine. Ces villes de la première couronne parisienne conjuguent proximité immédiate de la capitale, qualité de vie et dynamisme économique.
Avec plus de 1 600 ventes, Boulogne-Billancourt offre un marché plus liquide que Levallois (907 ventes), ce qui en fait une valeur refuge pour les acheteurs en quête de sécurité et de revente facilitée.
De 5 000 à 4 500 €/m² : Annecy, Aix, Nice et Lyon au coude-à-coude
La seconde moitié du Top 10 est marquée par un resserrement des prix. Annecy (5 395 €/m²) devance de justesse Aix-en-Provence (5 238 €/m²) et Nice (5 224 €/m²). Ces trois villes concentrent les mêmes atouts : un cadre de vie exceptionnel (lac, mer ou campagne provençale), une attractivité touristique forte et une qualité de vie reconnue.
Nice se distingue par un volume de transactions particulièrement élevé (7 651 ventes), signe d'un marché dynamique et accessible malgré des prix qui restent élevés. Retrouvez le détail sur notre page Nice - prix immobilier DVF.
En 10e position, Lyon (4 520 €/m²) est la seule grande métropole régionale du classement avec Paris. La capitale des Gaules affiche une légère baisse de 1,4% sur un an, dans un contexte de normalisation du marché après plusieurs années de hausse soutenue.
Les tendances qui se dégagent de ce classement 2026
Plusieurs enseignements ressortent de ce Top 10 des villes les plus chères de France :
- La Côte d'Azur domine le luxe — Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez trustent les deux premières places avec des prix sans équivalent ailleurs en France. Le marché du luxe azuréen est porté par une clientèle internationale fortunée.
- Les Hauts-de-Seine, un bastion de l'immobilier cher — Trois communes du 92 dans le Top 6, toutes au-dessus de 8 000 €/m². L'attractivité de la première couronne ouest de Paris ne se dément pas.
- Les métropoles régionales sous les 5 000 €/m² — En dehors de Paris et de sa couronne, aucune grande ville ne dépasse 5 500 €/m². Lyon, Bordeaux (4 443 €/m², 11e), Toulouse ou Marseille offrent des prix plus abordables tout en restant des marchés dynamiques.
- La stabilité prime — La plupart des villes du classement affichent des variations modestes (-2,5% à +2,7%), témoignant d'un marché mature. Seules les deux stations de prestige (Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez) connaissent des variations à deux chiffres, mais sur un faible volume de transactions.
Comment explorer les prix par ville sur Immo-DVF
Ce classement national est une photographie globale. Pour une analyse précise de votre secteur, rendez-vous sur notre page d'accueil Immo-DVF et recherchez directement votre commune. Vous y trouverez pour chaque ville : le prix moyen et médian au m², le volume de ventes, l'évolution sur un an, et la répartition par type de bien (maison, appartement, local commercial).
Vous pouvez également consulter notre classement des villes de plus de 50 000 habitants pour une vue d'ensemble du territoire.
