Méthodologie de calcul
Transparence sur la façon dont Immo-DVF traite les données DVF officielles pour produire les statistiques affichées sur le site.
Les prix immobiliers que vous consultez sur notre plateforme ne sont pas des estimations ou des prix d'annonces : ce sont des statistiques calculées à partir des ventes réellement enregistrées par l'administration fiscale. Ce document détaille nos sources, nos formules de calcul, les filtres appliqués et les limites à garder en tête pour interpréter correctement les chiffres.
Sources de données
Données officielles DGFiP
Les statistiques publiées sur Immo-DVF proviennent exclusivement de sources officielles produites par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), en application du décret n° 2018-1350 et de la loi ESSOC de 2018. Ces données recensent les mutations immobilières à titre onéreux (ventes, échanges) enregistrées par les services de la publicité foncière à partir des actes notariés.
Fichiers DVF bruts
Un fichier par millésime annuel, téléchargeable sur data.gouv.fr. Chaque ligne correspond à une mutation avec sa valeur foncière, sa date, son adresse, le type de bien et les surfaces. La DGFiP met à jour ces fichiers deux fois par an (avril et octobre), en intégrant les transactions enregistrées avec un décalage de plusieurs mois.
Statistiques DVF agrégées
Indicateurs pré-calculés par la DGFiP (prix moyen et médian au m², nombre de ventes) au niveau communal, départemental et national. Ces statistiques mensuelles permettent de reconstituer l'évolution des prix sur plusieurs années sans recalculer chaque transaction.
Sur Immo-DVF, nous importons et croisons ces deux sources : les statistiques agrégées pour l'affichage rapide des fiches communes, et les fichiers bruts pour la liste détaillée des transactions récentes et l'analyse par voie. Notre couverture s'étend à la France métropolitaine et aux DOM-TOM, à l'exception de l'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et de Mayotte, qui ne figurent pas dans les fichiers DVF nationaux.
Les données DVF ne contiennent aucune information nominative (pas de nom d'acheteur ou de vendeur). Conformément aux obligations légales, nous ne permettons pas non plus la réidentification des personnes concernées par le croisement de ces données.
Calcul du prix au m²
Formule et critères d'inclusion
Prix au m² = Valeur foncière ÷ Surface réelle bâtie
Pour chaque transaction retenue, le prix au m² est obtenu en divisant la valeur foncière (montant déclaré à l'administration fiscale lors de l'acte notarié) par la surface réelle bâtie du bien. Seules les transactions disposant d'une valeur foncière strictement positive et d'une surface bâtie supérieure à zéro entrent dans ce calcul.
Exemple concret
Un appartement vendu 185 000 € avec une surface bâtie de 62 m² affichera un prix au m² de 2 984 €/m² (185 000 ÷ 62). Ce chiffre est ensuite intégré dans le calcul de la moyenne et de la médiane de la commune pour l'année concernée.
Les terrains nus, les dépendances isolées et certains locaux sans surface renseignée sont exclus du calcul du prix au m², mais peuvent néanmoins apparaître dans la liste des ventes avec leur valeur foncière totale.
La valeur foncière correspond au prix des biens immobiliers et des éléments immobilisés déclarés lors de la mutation. Elle n'inclut pas les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien), les honoraires d'agence, les meubles meublants ni les équipements non immobilisés. Le montant affiché est donc inférieur au coût total supporté par l'acheteur.
Prix moyen et prix médian
Deux indicateurs complémentaires
Prix moyen au m²
Moyenne arithmétique de tous les prix retenus. Sensible aux ventes exceptionnellement hautes ou basses.
Prix médian au m²
Valeur centrale : 50 % des ventes en dessous, 50 % au-dessus. Plus représentatif du marché courant.
Pour les statistiques par commune, nous utilisons les indicateurs moy_prix_m2 et med_prix_m2 agrégés sur l'année la plus récente disponible. Les graphiques d'évolution reconstituent l'historique annuel à partir des statistiques mensuelles publiées par la DGFiP.
Quel indicateur privilégier ?
- Prix médian - recommandé dans la majorité des cas, surtout dans les communes où quelques ventes très chères (villa, penthouse) ou très bon marché (studio, garage reconverti) peuvent fausser la moyenne.
- Prix moyen - utile pour comparer des marchés homogènes avec un volume de ventes élevé (grandes villes, quartiers denses).
- Nombre de ventes - toujours à consulter en complément. Moins de 10 ventes sur l'année rend les statistiques peu fiables, quelle que soit la commune.
Filtres appliqués
Critères de sélection des transactions
Type de bien
Maisons (code 1), appartements (code 2) et locaux commerciaux traités séparément.
Période
Données 2020 à 2025. Année par défaut = la plus récente avec des ventes.
Surface valide
Exclusion des transactions sans surface bâtie ou surface nulle.
Valeur foncière positive
Exclusion des montants nuls ou négatifs.
Périmètre géographique
Commune, département ou région selon la page consultée.
Communes sans données
Pas de statistiques si aucune transaction sur la période.
Les types de biens sont identifiés par un code numérique dans les fichiers DVF : 1 pour les maisons, 2 pour les appartements, 3 pour les dépendances, 4 pour les locaux industriels ou commerciaux. Les statistiques « globales » affichées sur les fiches communes combinent les appartements et les maisons, car ce sont les deux segments les plus représentatifs du marché résidentiel.
Agrégation et mise à jour
Traitement et fraîcheur des données
Le traitement des données sur Immo-DVF suit un pipeline en plusieurs étapes, de l'import des fichiers officiels jusqu'à l'affichage sur votre écran :
Import des millésimes DVF
Téléchargement et intégration des fichiers annuels publiés par la DGFiP (mises à jour semestrielles en avril et octobre). Chaque nouvelle publication peut ajouter des transactions rétroactives dans les millésimes précédents, car l'enregistrement des ventes auprès des services fiscaux peut prendre plusieurs mois.
Pré-calcul des statistiques communales
Agrégation des prix au m², calcul des moyennes et médianes par commune, type de bien et année. Ces indicateurs sont stockés en base de données pour permettre un affichage instantané sur les 35 000 communes françaises, sans recalcul à chaque visite.
Extraction des transactions récentes
Les ventes les plus récentes sont extraites des fichiers bruts, triées par date de mutation décroissante et associées à leur adresse ou voie. Cela permet de consulter le détail des transactions rue par rue.
Graphiques d'évolution
Reconstitution de l'historique annuel à partir des statistiques mensuelles DVF. Les courbes d'évolution affichées sur les fiches communes couvrent la période 2020-2025, selon la disponibilité des données pour chaque commune.
Délai de publication : une vente conclue en janvier peut n'apparaître dans la DVF que plusieurs mois plus tard, le temps que l'acte notarié soit enregistré et traité par les services de la publicité foncière. Les statistiques les plus récentes reflètent donc le marché avec un décalage de 3 à 6 mois en moyenne.
DVF vs prix d'annonces
Pourquoi nos chiffres diffèrent des sites d'annonces
Les prix affichés sur les portails immobiliers (SeLoger, LeBonCoin, Bien'ici...) correspondent aux prix demandés par les vendeurs, souvent gonflés pour laisser une marge de négociation. Les données DVF, elles, reflètent les prix réellement payés lors des actes notariés.
Prix d'annonces
- Prix souhaité par le vendeur
- Inclut parfois les honoraires d'agence
- Peut rester en ligne des mois sans vente
- Ne reflète pas la négociation finale
Prix DVF (Immo-DVF)
- Prix effectivement payé (valeur foncière)
- Hors frais de notaire et d'agence
- Uniquement les ventes conclues
- Source officielle, vérifiable
En pratique, le prix DVF médian d'une commune est souvent 5 à 15 % inférieur au prix moyen des annonces en ligne pour la même zone, selon l'état du marché et le niveau de négociation. Utiliser les DVF pour calibrer votre offre d'achat est donc plus fiable que de se baser sur les annonces seules.
Limites à connaître
Ce que les statistiques DVF ne disent pas
Les données DVF sont la référence officielle pour analyser le marché immobilier français, mais elles présentent des limites qu'il est important de connaître avant d'interpréter les chiffres affichés sur Immo-DVF :
Couverture géographique incomplète
L'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) et Mayotte ne sont pas couverts par les fichiers DVF nationaux, en raison de régimes juridiques fonciers spécifiques. Les ventes entre particuliers non déclarées, les viagers non aboutis et certains types de mutations (donations, legs) n'y figurent pas non plus.
Faible volume en zone rurale
Dans les petites communes, une poignée de ventes suffit à faire varier fortement les moyennes d'une année sur l'autre. Consultez toujours le nombre de transactions et privilégiez le prix médian plutôt que la moyenne.
Hétérogénéité des biens
Deux appartements au même prix au m² peuvent correspondre à des biens très différents (état, étage, exposition, travaux). La DVF ne distingue pas la qualité du bien, sa décoration ou sa performance énergétique (DPE).
Ventes groupées (lots multiples)
Lorsqu'un immeuble entier ou un lot de plusieurs appartements est vendu en une seule mutation, la valeur foncière concerne l'ensemble du lot. Le prix au m² unitaire calculé peut alors être faussé à la baisse ou à la hausse.
Valeur foncière vs prix total payé
La valeur foncière déclarée peut parfois différer du montant effectivement versé (négociations hors acte, biens mobiliers inclus dans le prix global). Elle reste néanmoins la référence légale utilisée par l'administration fiscale pour le calcul des droits de mutation.
Grandes villes à arrondissements
Pour Paris, Lyon et Marseille, les statistiques peuvent être présentées à l'échelle de la ville entière ou par arrondissement. Un prix médian à l'échelle de Paris masque des écarts importants entre le 6e arrondissement et le 19e, par exemple.
Ces statistiques constituent un outil d'analyse et de comparaison, pas une estimation officielle de la valeur d'un bien précis. Pour une évaluation adaptée à votre situation (état du bien, travaux, contexte fiscal), consultez un professionnel : agent immobilier, notaire ou expert immobilier agréé. Vous pouvez aussi croiser nos données avec notre guide de l'acheteur et nos outils de simulation.
Continuer votre lecture
Explorez nos autres guides pour mieux comprendre les données DVF et préparer votre projet immobilier.