Imaginons la scène. Les enfants s'assoient dans le bureau du notaire pour la succession de leur mère, et on leur annonce qu'une hypothèque est inscrite sur la maison, pour un prêt dont elle n'avait jamais vraiment parlé, ou alors en passant, un dimanche, sans que personne relève. Ce prêt peut être un prêt viager hypothécaire, un PVH pour faire court.
Pas de mensualités, mais la dette continue de grossir
Le principe tient en deux phrases. Le propriétaire emprunte une somme (en une fois ou en plusieurs versements) en mettant son logement en garantie, et dans la version de base, il ne rembourse rien de son vivant. Les intérêts, eux, s'ajoutent au capital tous les ans, et tout devient exigible à son décès, ou avant s'il vend la maison ou s'il en démembre la propriété.
Petit détail qui a son importance : le logement doit être à usage exclusif d'habitation. La maison qui sert aussi de cabinet de kiné au rez-de-chaussée, par exemple, ne rentre pas dans les clous.
Rien à voir, donc, avec la vente en viager, où la maison change de propriétaire contre un bouquet et une rente. Avec un PVH, les parents restent chez eux et propriétaires jusqu'au bout, et la maison arrive dans la succession avec la dette qui va avec.
Comme les intérêts sont capitalisés, au bout de quinze ou vingt ans, la somme due peut avoir bien grossi par rapport à ce qui avait été emprunté. Certains contrats prévoient de payer les intérêts au fil de l'eau, ce qui limite la casse, encore faut-il que le parent ait de quoi les régler régulièrement.
Le papier à retrouver en premier : l'offre de prêt
S'il y a un document à chercher dans les classeurs, c'est l'offre préalable. Elle doit notamment mentionner l'estimation du bien faite par un expert, l'échéancier et des exemples chiffrés du coût du crédit. En clair, tout ce qu'il faut pour savoir où en est la dette.
Au décès, que peuvent faire les héritiers ?
Plusieurs options s'offrent à eux. Soit ils remboursent, avec l'argent de la succession ou le leur, et gardent la maison. Soit ils vendent et soldent le prêt avec le prix de vente, sachant que le prêteur a son mot à dire : il peut contester le prix, et le notaire attend en général son accord avant de signer. Et s'ils ne font rien du tout, le prêteur peut lancer la vente lui-même pour récupérer son argent.
Point rassurant pour les enfants : la dette est plafonnée à la valeur du bien. Si la maison vaut moins que ce qui est dû, le prêteur ne peut pas leur réclamer la différence.
La valeur de la maison, le chiffre qui décide de tout
Garder ou vendre ? Tout dépend, en pratique, de ce que vaut la maison aujourd'hui. Les données DVF, publiées par l'administration fiscale, répertorient les ventes réellement signées, parfois dans la même rue, et donnent une idée assez juste des prix du coin. Il faudra de toute façon une estimation par un notaire ou un expert, mais arriver avec ces repères change pas mal la discussion, avec le prêteur comme avec un acheteur.
Il suffit parfois de quelques milliers d'euros d'écart pour que la balance penche d'un côté ou de l'autre. Et quand la dette approche la valeur du bien, garder la maison veut dire trouver une somme proche de son prix, ce qui n'est pas simple quand on a soi-même un crédit immobilier sur le dos.
Donation, conjoint survivant : attention aux cas particuliers
Le démembrement déclenche lui aussi le remboursement. Concrètement, des parents qui voudraient donner la nue-propriété de la maison aux enfants en gardant l'usufruit, un grand classique pour préparer sa succession, rendraient le prêt exigible.
Même chose, ou presque, pour le conjoint survivant : si la succession lui donne l'usufruit, le démembrement qui en résulte peut rendre la dette exigible. Le rapport du 119e Congrès des notaires conseille d'ailleurs de régler ce point noir sur blanc dans l'acte de prêt, dès la signature.
Et si on en parlait avant ?
Financer des travaux pour vieillir chez soi, compléter une retraite un peu juste : les raisons de souscrire un PVH se comprennent, et c'est aux parents de décider. Le coût, lui, se retrouvera dans ce qu'ils transmettront. En parler en famille, même rapidement, laisse le temps de comparer avec d'autres pistes (la vente en viager, un prêt classique) qui n'ont pas du tout le même fonctionnement.
Les questions à poser autour de la table :
- Combien a été emprunté, quand, et auprès de quelle banque ?
- Comment la dette doit-elle évoluer, d'après l'offre ?
- Que vaut la maison aujourd'hui, et qui l'a estimée ?
- Les enfants veulent-ils la garder, ou plutôt la vendre ?
Ces papiers traînent souvent entre la banque et la boîte à chaussures du placard. Mieux vaut les rassembler tant que le parent peut encore expliquer ce qu'il a signé.
Pour se faire une idée du fonctionnement avant de signer quoi que ce soit, on peut lire les explications de courtiers comme budgetlyss.com, puis demander au notaire de famille de jeter un œil au projet. Et le mettre au courant dès la signature, ça évite aux enfants de tomber des nues le jour de la succession.
